IL “ROOF GARDEN” SI DEVE CONSIDERARE UNA NUOVA COSTRUZIONE EDILIZIA.

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A fronte di normative che regolano il settore dell’urbanistica, spesso non di facile interpretazione e attuazione, si è voluto affrontare, nella fattispecie la struttura del “roof garden”.

Nelle opere ed interventi soggetti al controllo amministrativo urbanistico/edilizio, in particolare delle unità immobiliari composte dalle pertinenze, le stesse devono essere considerate come un’unità immobiliare congiunte all’unità principale.

Al fine di concretizzarsi la pertinenza, necessita che l’unità immobiliare costituita, concorra ad accrescere l’utilità dell’unità immobiliare principale, pur senza costituire parte integrante o indispensabile.

Si ascrivono alle pertinenze i manufatti adibiti al servizio esclusivo di un fabbricato aventi sedime destinato da esso e non destinabili alla permanenza continuativa di persone, che, come tali , non rientrano ai fini del calcolo della superficie agibile.

Nel caso del “roof garden”, che si identifica nelle pertinenze, si possono annoverare i giardini pensili, i tetti giardino, entrambi hanno come requisito la presenza di vegetazione, la quale ricopre un ruolo essenziale dal punto di vista estetico ed ornamentale.

Si può affermare che la copertura dell’edificio e delle terrazze, nella moderna architettura, registra nella realizzazione di questi “arredi” un filone ambientale, avente l’obiettivo di aumentare il più possibile le superfici verdi disponibili nell’immobile.

La struttura edilizio/urbanistica deve soddisfare in primis il dettato normativo di cui all’art. 3, comma 1, lett. e) punto 6) del D.P.R. 380/2001, che così sancisce: “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”.

Come si può appurare, il limite massimo di volumetria è quantificato nel 20% dell’immobile principale.

Queste strutture generalmente si possono classificare nelle pertinenze dell’immobile principale, a condizione che non si superano i limiti di cui al citato art. 3 del D.P.R. 380/01.

Sotto il punto di vista civilistico, è importante la citazione di cui all’art. 817 c. c., che ha per oggetto : Pertinenze, che così vengono disciplinate :

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

Per una migliore definizione è importante l’analisi giurisprudenziale, in particolare la sentenza del TAR Sicilia sentenza n. 2446/2020, la quale prende spunto dall’accertamento edilizio/urbanistico, nel quale è emerso che la volumetria della struttura coperta del roof garden superava il 20% di quella dell’edificio principale.

Secondo la pubblica amministrazione, con questa volumetria  asserisce si configura una nuova costruzione, soggetta al rilascio del permesso di costruire.

Della sentenza citata, si riportano i seguenti passaggi utili all’analisi del manufatto oggetto del contendere :

“eseguito un sopralluogo dal quale è emersa “la presenza di una struttura, avente una superficie pari a circa 300 mq, denominata roof garden. Tale struttura è stata realizzata con montanti e travi in acciaio, delimitata, per tutto il suo perimetro, da panelli di alluminio pre-verniciato, che fino ad un’altezza di ml 1,20 risultano chiusi, dal lato esterno con masonite e dal lato interno con cartongesso. La porzione superiore delle strutture in alluminio risulta aperta lungo tutto il perimetro e nella stessa sono state montate alcune porte che permettono l’accesso nella restante terrazza. La copertura della struttura è stata realizzata, esternamente, in materiale plastico o similari e internamente in cartongesso, nel quale sono stati installati corpi illuminati e un sistema di aereazione. Il piano di calpestio della struttura è stato pavimentato con mattonelle da interni. I montanti in acciaio, posizionati lungo l’asse centrale della struttura, sono stati rivestiti anch’essi in cartongesso.

Con un secondo ordine di censure parte ricorrente – previa qualificazione del roof garden quale “pertinenza” della struttura alberghiera – invoca l’applicazione dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 nella parte in cui escluderebbe dagli “interventi di nuova costruzione” (per i quali è richiesto il titolo edilizio) gli interventi pertinenziali che non comportano la realizzazione di volume superiore al 20 % del volume dell’edificio principale.

A tale riguardo va premesso che l’art. 3, comma 1, lett. e.6) del D.P.R. 380/2001 include tra le nuove costruzioni, soggette a permesso di costruire, “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”.

Se ne desume, a contrario, che le pertinenze che comportino un volume fino al 20% del volume dell’edificio principale o che non siano qualificate come nuove costruzioni dagli strumenti urbanistici, non sono soggette al previo rilascio del permesso di costruire e sono realizzabili previo conseguimento di altro titolo semplificato (SCIA O CILA).”

Un altro passaggio giurisprudenziale, è quello relativo alla sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VI, del 25 maggio 2020, n. 3306, nella quale emerge, a seguito di controllo edilizio/urbanistico, che in un palazzo storico, già sottoposto a vincolo storico artistico ai sensi del decreto ministeriale 16 giugno 1955, sono stati eseguiti dei lavori edilizi.

Nella fattispecie, in questo immobile, le società avevano progettato un ampio intervento di ristrutturazione al fine di realizzare sul lastrico solare di un roof garden.

Ciò ha richiesto l’assenso dell’amministrazione contenuto in tre titoli edilizi rappresentati dal permesso di costruire originario e da due successivi permessi in variante.

L’amministrazione comunale ha adottato l’ordinanza, con la quale ha ingiunto la rimozione della struttura in concreto realizzata sul lastrico solare in esame, descritta come roof garden a servizio dell’albergo.

Le società hanno impugnato tale atto innanzi al Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, che, con sentenza 28 luglio 2017, n. 878, ha rigettato il ricorso.

Nel ricorso promosso verso il Consiglio di Stato, i giudici hanno sentenziato quanto segue:

“è che quanto realizzato, sempre a prescindere dalle presunte opere minori, si possa ritenere assentito dai permessi di costruire già rilasciati, perché in caso contrario vi sarebbe stata la necessità di munirsi di un nuovo titolo, o di chiedere ed ottenere l’accertamento di conformità per tutta l’opera.

Tali affermazioni sono corrette e non risultano inficiate da errore di fatto revocatorio.

La Sezione è stata chiara nell’affermare, alla luce delle caratteristiche dell’intervento puntualmente riportate, che sarebbe stato necessario il permesso di costruire.

Ne consegue che la prospettazione difensiva dell’appellante non rispetta le condizioni individuate dalla giurisprudenza sopra riportata per tre ragioni, ognuna delle quali in grado di determinare l’inammissibilità del ricorso.

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