QUESITO: Condominio, Amministratore, responsabilità.

Quesito

Con la presente, approfittando della costante disponibilità dell’Associazione Professionale P.A.sSiamo, vorrei che mi venissero chiarite le modalità di redazione del verbale di contestazione ex art. 22 c.11 cds nell’ipotesi, ricorrente, di passo carraio non autorizzato di condominio. E’ corretto individuare l’amministratore come trasgressore e il condominio obbligato solidale? In assenza di amministratore è corretto individuare come trasgressori, da verbalizzare singolarmente, i condomini che si servono del passo? Ritengo che il punto di partenza della redazione debba essere la Legge 689/81 che all’art. 3 e 6 fissa i principi d’individuazione, rispettivamente, del soggetto trasgressore e obbligato in solido. L’art. 3 della 689/81 afferma, circa l’elemento soggettivo dell’illecito, che nelle violazioni cui è applicabile una sanzione amministrativa ciascuno è responsabile della propria azione od omissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa. Pertanto, la condotta da sanzionare deve essere riferibile ad una persona non potendo i caratteri della coscienza e della volontà essere riferiti ad una società o entità astratta. L’art. 22 c.11 cds intende sanzionare il soggetto che, in presenza di un passo carraio non autorizzato, lo mantiene in esercizio pur avendo il potere/diritto/obbligo di regolarizzarlo. Con la nomina, i condomini, demandano, nei limiti del mandato, all’amministratore la gestione del condominio ed essendo l’amministratore colui che ha il dovere di attivarsi per garantire i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, dovrebbe, lui stesso, attivarsi per la regolarizzazione del passo carraio abusivo. Sulla base di queste brevi considerazioni, penso si possa individuare quale trasgressore l’amministratore condominiale. Circa il rapporto di solidarietà l’ultimo comma dell’art. 6 della 689/81 afferma che è responsabile in solido con l’autore dell’illecito:la persona giuridica, l’ente privo di personalità’ giuridica o, comunque, l’imprenditore per gli illeciti commessi dal rappresentante o dal dipendente. Sulla base del succitato articolo mi sembra, evidente, che il condominio, ente privo di personalità giuridica, sia obbligato solidale con l’amministratore suo rappresentante legale. Col principio di solidarietà il legislatore non ha voluto estendere la responsabilità del fatto illecito ma semplicemente aumentare la garanzia di pagamento. Infatti, entrambi i soggetti, amministratore e condominio, potranno essere chiamati a rispondere del fatto illecito; il condominio, tuttavia, qualora dovesse pagare la sanzione avrebbe nei confronti dell’amministratore un diritto di regresso. A prescindere dalla natura giuridica che si vuole attribuire al condominio in nessun caso il condominio dovrà essere qualificato come trasgressore ma solo come garante delle somme dovute dal proprio rappresentante autore dell’illecito. Nell’ipotesi di condominio senza amministratore ritengo che si possa procedere alla contestazione della violazione ai singoli condomini del fondo servito dal passo abusivo poiché ognuno avrebbe avuto titolo per procedere alla regolarizzazione.

Napoli, 23/01/2019

Vi ringrazio

RISPOSTA

Si ringrazia per il quesito e si rappresenta che le riflessioni giuridiche che lo accompagnano sono di rispettabilissimo pregio giuridico.

Nel rispondere si evidenzia quindi che il condominio, è un ente di gestione, privo di personalità giuridica. Spettando all’amministratore la rappresentanza del condominio, alla sua gestione vanno ascritte le azioni o le omissioni che rilevino come illecito punibile con sanzione amministrativa (es.: aver consentito –nel giorno dell’accertamento della violazione- che un accesso carrabile sulla pubblica via, fosse mantenuto in esercizio senza l’acquisizione dell’apposita concessione comunale).

Ne deriva che questi (l’amministratore):

  • laddove sia constatabile una condotta umana -esercitata per la salvaguardia dei beni comuni, attiva o omissiva che corrisponda ad illecito- risponde come trasgressore (di solito ciò accade per gli illeciti permanenti a condotta omissiva); in questo caso il verbale va notificato all’amministratore anche come legale rappresentante del condominio (che resta obbligato in solido), in relazione ad una violazione per la quale v’è un trasgressore identificato.
  • Laddove non sia una constatabile una condotta umana, esercitata per la salvaguardia dei beni comuni, attiva o omissiva che corrisponda ad illecito-  risponde come legale rappresentante del condominio (che resta obbligato in solido), in relazione ad una violazione il cui trasgressore è rimasto non identificato (di solito ciò accade per gli illeciti istantanei a condotta attiva, quando l’agente accertatore non abbia assistito alla flagrante commissione dell’illecito).

I principi di cui sopra, valgono, tal quali, anche in caso di mancata designazione di amministratore. In buona sostanza, la possibilità di contestare la violazione a tutti i “comunisti” sussiste se la natura della violazione lo consente. Ovvio che, in questo caso, siamo nelle ipotesi dell’art. 5 della L. 689/1981 e che la percezione di afflittività sarà più elevata.

L’occasione è propizia per porgere cordiali saluti.

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Informazioni sull'autore

Pino Napolitano

Avvocato, dirigente comunale, Dottore di ricerca e specializzato in Diritto Amministrativo.

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