“In materia edilizia, la struttura qualificabile come pergolato perde tale natura e si trasforma in tettoia, soggetta a titolo abilitativo, quando risulti coperta superiormente, anche solo in parte, con elementi non facilmente amovibili e idonei a determinare una stabile alterazione del prospetto e dell’assetto dell’immobile; ne consegue che ogni intervento eseguito su un manufatto originariamente realizzato sine titulo non può mai essere qualificato come manutenzione ordinaria, gravando sul privato l’onere di dimostrare che l’opera sia stata realizzata in epoca in cui non era richiesto alcun titolo edilizio”.
Con la sentenza 2 gennaio 2026, n. 41, la Sezione Settima del Consiglio di Stato è intervenuta nuovamente su uno dei temi più controversi nella prassi urbanistico–edilizia: la qualificazione delle strutture leggere realizzate su terrazzi e lastrici solari e, in particolare, la distinzione tra pergolato, tettoia ed interventi rientranti nell’edilizia libera. La decisione, resa all’esito dell’appello proposto dal Comune di Napoli.
La vicenda trae origine dall’ordinanza di demolizione adottata dal Comune nei confronti della proprietaria di un lastrico solare sul quale era stata realizzata una struttura coperta, qualificata dall’amministrazione come tettoia abusiva. La proprietaria aveva impugnato il provvedimento sostenendo che l’intervento dovesse essere ricondotto alla manutenzione ordinaria e, comunque, all’edilizia libera, in quanto consistito nella mera sostituzione della copertura in materiale plastico di una preesistente struttura metallica risalente a diversi decenni prima. Il T.A.R. Campania aveva accolto il ricorso, ritenendo che l’opera avesse le caratteristiche di un pergolato, quindi non soggetto a titolo edilizio, e che le dimensioni contenute del manufatto escludessero una rilevante incidenza sul prospetto.
Il Consiglio di Stato ha integralmente riformato tale impostazione, ritenendo fondate le censure mosse dal Comune. In primo luogo, la Sezione ha escluso che potesse parlarsi di giudicato esterno in relazione ad una precedente pronuncia resa in un diverso contenzioso, poiché quella decisione riguardava esclusivamente profili di natura antisismica e non la legittimità edilizia del manufatto. Ne consegue che le valutazioni svolte in quella sede non potevano vincolare il giudice chiamato a scrutinare la legittimità dell’ordinanza di demolizione.
Sul piano sostanziale, la sentenza ribadisce un principio ormai consolidato nella giurisprudenza amministrativa, secondo cui il pergolato, per essere tale, deve presentare una struttura essenzialmente leggera e priva di copertura stabile. Quando, invece, esso venga sormontato, anche solo parzialmente, da una copertura non facilmente amovibile, la struttura perde la propria natura originaria e si trasforma in una vera e propria tettoia, soggetta alla disciplina del titolo edilizio. In tal senso, la Sezione richiama espressamente il precedente del Consiglio di Stato, Sez. VI, 22 settembre 2023, n. 8475, valorizzando la funzione sostanziale dell’opera e non la denominazione attribuita dal privato.
Nel caso di specie, le dimensioni del manufatto – pari a circa il venti per cento della superficie dell’immobile e con un’altezza variabile tra i due metri e mezzo e i tre metri – non potevano essere considerate irrilevanti sotto il profilo edilizio. A ciò si aggiungeva la circostanza che la struttura portante risultava priva di qualsiasi titolo abilitativo e che la copertura era stata realizzata in epoca recente, come dimostrato dai rilievi aerofotogrammetrici. Proprio su questo aspetto la sentenza afferma un principio di particolare rigore: non può mai qualificarsi come manutenzione ordinaria un intervento che incida su un manufatto abusivo, poiché l’originaria illegittimità dell’opera impedisce di riconoscere qualsiasi continuità giuridica tra il bene preesistente e l’intervento successivo.
La decisione affronta anche il tema, spesso oggetto di contenzioso, della prova circa l’epoca di realizzazione del manufatto. Il Consiglio di Stato ribadisce che l’onere di dimostrare che l’opera sia stata realizzata in un periodo in cui non era richiesto un titolo edilizio grava integralmente sul privato. Nel caso concreto tale prova non era stata fornita, né poteva ritenersi superata dall’allegazione di una risalente datazione, tanto più che nel Comune di Napoli era già in vigore dal 1935 un regolamento edilizio che imponeva il rilascio di un’autorizzazione per la realizzazione di manufatti anal
Consiglio di Stato sentenza 41-2026
