Non sempre ciò che appare semplice, reversibile o “leggero” dal punto di vista materiale è giuridicamente irrilevante. Lo ricorda con chiarezza il Consiglio di Stato, Sezione Seconda, con la sentenza n. 462 del 21 gennaio 2026, che affronta un caso emblematico: un grande piazzale in ghiaia realizzato in area agricola e qualificato dal proprietario come mera sistemazione del fondo.
La vicenda nasce nel Comune di Zandobbio, dove su un’area agricola di oltre 5.000 metri quadrati era stato creato, senza alcun titolo edilizio, un piazzale mediante la scarificazione del terreno e il successivo riporto di materiale inerte (“tout venant”) ben rullato, per uno spessore di circa cinquanta centimetri. Non si trattava di una semplice livellatura: quell’area era utilizzata per il passaggio, la manovra e la sosta di mezzi pesanti, oltre che per il deposito di materiali lapidei.
Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. A fronte di ciò, il proprietario aveva tentato la strada della sanatoria, presentando una SCIA ex art. 37 del d.P.R. 380/2001. L’amministrazione, tuttavia, aveva negato l’accertamento di conformità, rilevando che l’intervento non era né conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione né a quella attuale. Mancava, in altre parole, la cosiddetta “doppia conformità”, presupposto indefettibile per la sanatoria edilizia.
Dopo il rigetto dei ricorsi in primo grado, la questione è giunta dinanzi al Consiglio di Stato. L’appellante ha sostenuto che non vi sarebbe stata alcuna trasformazione permanente del suolo e che, in ogni caso, la pavimentazione in ghiaia avrebbe dovuto essere ricondotta all’alveo dell’edilizia libera. Una tesi che il Collegio ha respinto con argomentazioni nette.
Secondo i giudici, ciò che rileva non è la natura “sciolta” o teoricamente rimovibile del materiale, ma l’effetto che l’opera produce sul territorio. In questo caso, la stesa di uno strato consistente di ghiaia, esteso per migliaia di metri quadrati, ha determinato una vera e propria consumazione del suolo e una trasformazione stabile dell’area agricola, rendendola funzionalmente assimilabile a un piazzale industriale. Si è dunque in presenza di una “nuova costruzione”, e non di un intervento neutro o accessorio.
La sentenza richiama espressamente l’art. 6, comma 1, lettera e-ter), del Testo Unico dell’edilizia, chiarendo che la pavimentazione di spazi esterni può rientrare tra le attività edilizie libere solo a condizioni molto precise: deve rispettare l’indice di permeabilità, ove previsto, e deve risultare conforme agli strumenti urbanistici comunali. In mancanza di tali presupposti, non vi è alcuno spazio per invocare un regime di liberalizzazione.
La pronuncia assume particolare rilievo perché smonta una prassi piuttosto diffusa, fondata sull’idea che interventi “a secco” o realizzati con materiali non cementizi siano automaticamente irrilevanti dal punto di vista edilizio. Il Consiglio di Stato ribadisce invece un principio sostanziale: ciò che conta è l’impatto sul territorio, non la tecnica costruttiva in sé.
In questo senso, la sentenza n. 462/2026 non riguarda soltanto un piazzale in ghiaia, ma offre una chiave di lettura più ampia sul rapporto tra uso del suolo, pianificazione urbanistica e limiti dell’edilizia libera. Un monito chiaro per operatori, tecnici e amministrazioni: anche ciò che appare “temporaneo” può diventare, giuridicamente, permanente.
